Advies MJB 2009-2013
"De MJB 2009 -2013, die ons ter advisering is voorgelegd, is meer dan in vorige jaren een momentopname. Het is volstrekt onzeker hoe de crisis in de financiële en reële economie zich zal ontwikkelen en wat voor gevolgen dit zal hebben voor de woningmarkt. Deze onzekerheid is ook de reden dat de MJB op een laat tijdstip aan ons is voorgelegd. Wij hebben daar begrip voor. In ons advies zullen wij ook aangeven hoe wij betrokken willen worden bij aanpassingen van de plannen in de MJB als gevolg van financiële- en economische ontwikkelingen." Zo begint het advies van AAHA op de meerjarenbegroting 2009-2013. Deze openingszin laat zien hoe moeizaam de totstandkoming van een goed advies op deze meerjarenbegroting op zich al was. Reden waarom het advies van AAHA ook pas in 2009 verscheen. Veel van de onderwerpen uit de meerjarenbegroting komen lopende het jaar 2009 steeds weer aan de orde en worden met de wetenschap van dat moment besproken en van commentaar voorzien.
Advies belanghoudersparticipatiemodel
Al in 2008 is de Alliantie gestart met het formuleren van een visie en het maken van een handreiking belanghoudersparticipatie. Doel was de verschillende vormen van participatie, die er binnen de Alliantie worden gebruikt, in een model te zetten om daarna te komen tot een effectieve inzet van belanghoudersparticipatie.Het advies van AAHA om de verschillende graden van participatie, b.v. informeren, adviseren e.d., op te nemen in de visie, is overgenomen. Hiermee kan de mate van invloed scherper worden gesteld. AAHA was het eens met de Alliantie, dat de methoden en instrumenten die worden gebruikt afhankelijk zijn van gestelde doelen, schaalniveau en type belanghouder.Het zal duidelijk zijn dat de Alliantie haar huurders(organisaties) als primaire belangenhouder ziet maar AAHA merkt wel op dat het in dat kader vreemd is dat in de stukken de bewonerscommissies niet worden genoemd. Natuurlijk vraagt een handreiking als deze om een goede invoering in de organisatie. Daartoe zijn een aantal verantwoordelijken benoemd. Zij moeten ervoor zorgen dat de b.v. de werkmaatschappijen éénmaal per jaar een bijeenkomst organiseren voor hun ‘primaire’ belanghouders en dat voor overheden en huurdersverenigingen daar nog overleg aan toegevoegd wordt. Verder zal het overzicht van belanghouders jaarlijks worden bijgesteld, zullen onderwerpen, doelen, standpunten, kansen en bedreigingen goed in kaart worden gebracht en zullen de belangrijkste bijeenkomsten en overleggen in het kader van de kwartaalrapportages worden vastgelegd. Het is goed dat de Alliantie d.m.v. haar visie en deze handreiking het belang van belanghoudersparticipatie nog eens extra onderstreept.
Advies huurverhoging 1 juli 2009
In de adviesaanvraag stelt de Alliantie voor de huur van iedere sociale woongelegenheid te verhogen met het door de minister vastgestelde maximum percentage van 2,5%, voor zover mogelijk. In overleg met de lokale huurdersorganisaties zal worden vastgesteld welke woningen tot de uitzonderingen behoren. Voor het overige vastgoed zullen de clausules van de individuele huurcontracten worden nageleefd. AAHA gaat akkoord en laat weten zich ook te kunnen vinden in de voorgestelde wijze van communiceren over de huurverhoging richting de individuele huurders.
Advies de Alliantie Vastgoedstrategie
Vlak voor het zomerreces heeft AAHA een advies uitgebracht op misschien wel een van de belangrijkste beleidsstukken van de Alliantie op dit moment; de Alliantie Vastgoedstrategie.In de Vastgoedstrategie omschrijft de Alliantie wat haar inzet is voor de komende tien jaar n.l. een versnelling aanbrengen in de vernieuwing van de portefeuille. Alliantiebreed is de inzet 3% vernieuwing per jaar. Het tempo van deze vernieuwing wordt mede bepaald door lokale afspraken die met de gemeente(s) gemaakt zijn. De huidige crisis heeft er toe geleid dat de ambities met betrekking tot deze vernieuwing naar beneden moet worden bijgesteld en dat de koopmarkt stagneert. De Alliantie heeft met de werkmaatschappijen mogelijke scenario’s ontwikkeld welk vernieuwingspercentage mogelijk is en de mogelijke negatieve en positieve ontwikkelingen met betrekking tot de omvang van de portefeuille. Het bestuur van AAHA beschouwt de getalsmatige verdere uitwerking van de vastgoedstrategie als een eerste verkenning van de mogelijkheden op het niveau van de woningmarktgebieden. AAHA geeft over deze onderdelen van de nota dan ook geen advies omdat dit behoort tot de verantwoordelijkheid van de werkmaatschappij en de lokale huurdersorganisaties.In haar advies onderschrijft AAHA weliswaar de doelstelling om te proberen het bezit versneld te vernieuwen maar is van mening dat de mogelijkheid om het bezit jaarlijks te vernieuwen sterk wordt bepaald door externe factoren. Afspraken met andere partijen in combinatie met de huidige economische ontwikkelingen maken het volgens het bestuur onmogelijk om het percentage van 3% te halen en zij vraagt zich dan ook af welke andere maatregelen de Alliantie wil nemen om haar doel te bereiken. Het bestuur van AAHA heeft voorgesteld dat jaarlijks vastgesteld wordt wat de reële mogelijkheden zijn.
Advies 100% tenzij beleid
In de brief van de Alliantie d.d. 15 mei 2008 vraagt de Alliantie op indirecte wijze advies van AAHA over het concernbesluit om voor mutatiewoningen het 100% tenzij beleid in te voeren.Dit wordt door AAHA niet goed ontvangen en het duurt nog tot 2009 voordat AAHA, na voldoende input vanuit de lokale huurdersorganisaties, tot een advies komt. De overwegingen van AAHA worden opgedeeld in:· de redenen voor de invoering van een 100%-tenzij beleid; · bepaling van de hoogte van de 100%;· de bepaling van de tenzij’s.Vervolgens gaat het bestuur uitgebreid in op deze drie overwegingen en besluit met de volgende conclusie; AAHA deelt de mening van de Alliantie dat de huurprijs gerelateerd moet zijn aan het object. AAHA deelt de mening van de Alliantie dat de maximale huurprijs begrenst dient te worden door de maximaal toelaatbare huur conform het WWS. AAHA deelt de mening van de Alliantie dat indien de markthuur lager is deze gehanteerd dient te worden. De huurprijs dient echter lager te zijn indien de maandelijkse rente op de stichtingskosten van een vergelijkbare woning op de betreffende locatie lager zou zijn.
Adviesaanvraag Beleidskader Energie en Duurzaamheid
AAHA ontvangt de nota; Beleidskader Energie en Duurzaamheid. De nota is een uitwerking van de 4e maatschappelijke doelstelling van de Alliantie. De nota bevat naast het formuleren van eigen beleid ook een uitwerking van het convenant over energie en duurzaamheid dat op 10 oktober 2008 door verschillende partijen is ondertekend. Maar de Alliantie wil meer want op het gebied van CO2 uitstoot wil zij een extra inspanning leveren ten opzichte van wat landelijk is afgesproken. De Alliantie wil in een periode van 10 jaar een besparing van 25% van het gemiddeld gebouwgebonden energieverbruik per m2 in de woningvoorraad realiseren in plaats van de 20% CO2 reductie die landelijk is afgesproken. Bij renovatie heeft de Alliantie als uitgangspunt dat er twee labelstappen worden gemaakt. AAHA vindt dat te weinig ambitieus. AAHA stelt voor dat elke woning na renovatie een C label heeft. In het antwoord op ons advies laat de Alliantie weten dat zij ons advies overneemt en in principe label C als uitgangspunt bij renovatie neemt. AAHA voorziet problemen als het gaat om de energieaanpak in gemengde complexen. Daarvan zegt de Alliantie in haar reactie dat zij hier in een vervolgafspraak verder met AAHA over wil praten. AAHA is teleurgesteld over de reactie van de Alliantie waar het gaat om het verzoek om een convenant tussen de Alliantie en huurdersorganisaties af te sluiten. Het bevreemd ons dat de Alliantie wel een energieconvenant op landelijk niveau wil afsluiten maar niet één in eigen huis. Wat wij willen is, bij voorkeur op lokaal niveau, met elkaar afspreken welke doelstellingen de Alliantie heeft, hoe er wordt omgegaan met het doorberekenen van de investeringen en hoe we gezamenlijk draagvlak onder huurders kunnen verkrijgen. AAHA zal hierover nog verder met de directie in overleg gaan.
VvE-beheer
De Alliantie heeft het beheer van VvE's ondergebracht in een eigen organisatie; VvE beheer. Een logische ontwikkeling gezien het stijgende aantal VvE's en de toch wel andere tak van sport dat VvE beheer is. In de loop der tijd wordt AAHA door haar leden steeds meer gewezen op het feit dat het op verschillende manieren niet altijd goed gaat binnen VvE's. Daar zijn verschillende oorzaken voor aan te wijzen en daarom schrijft het bestuur op 17 februari 2009 een Memo over VvE beheer. Het memo is gericht aan de Alliantie en met name aan de directeur de heer Jim Schuyt. In het memo vraag AAHA aandacht voor de huidige manier van werken ten aanzien van VvE beheer. Ook gaat AAHA in het Memo in op de verschillende rollen die de Alliantie binnen het VvE gebeuren heeft. Maar ook de participatie van huurders binnen de VvE wordt onder de loep genomen. Naar aanleiding van het Memo vindt er op verschillende niveau's binnen de Alliantie stevige discussies plaats. De meningen en belangen zijn verdeeld. AAHA verzoekt de Alliantie om alle partijen die betrokken zijn bij VvE beheer bij elkaar aan tafel te brengen en te komen tot goede afspraken. De Alliantie honoreert dit verzoek met het organiseren van een interne werkconferentie VvE beheer die begin 2010 wordt gehouden.
Brief AAHA inzake aankoop niet-woningen
Er is in de media veel over te doen geweest. De aankoop van niet woningen door corporaties. Voor AAHA voldoende reden om zich eens te verdiepen in welke aankopen de Alliantie in de afgelopen periode zoal heeft gedaan.Uit een overzicht blijkt dat de Alliantie in 2006 totaal 1503 en in 2007 totaal 1485 objecten heeft aangekocht zijnde niet woningen. Dat varieert van winkel, kantoren, opslagruimten, kinderdagverblijven, tot wat wij genoemd hebben ‘overige’ omdat bij deze laatste groep het jaarverslag niet duidelijk was over de aard van het object. Het bestuur schrijft een brief aan de Alliantie met het verzoek om aan te geven hoe deze aankopen worden gefinancierd en welk doel de aankopen hebben. Ook vraagt het bestuur aan te geven welke meerwaarde de aankopen voor huurders hebben en geeft zij aan dat de kredietcrisis genoeg reden is om het aankoopbeleid bij te stellen. In het overleg over de brief worden de vragen beantwoord en wordt duidelijk dat de Alliantie zich voor de komende tijd terughoudend opstelt waar het gaat aankopen van niet-woningen.
Meerjarenbegroting 2010-2014
De eerste en meest belangrijke conclusie die AAHA uit de presentatie van de MJB trekt is dat de gevolgen van de economische crisis in de volkshuisvesting in zijn algemeenheid nu pas goed zichtbaar worden. Vooral de corporaties die veel nieuwbouw plegen, grote renovaties en een herstructureringsopgave hebben komen financieel in de problemen. Ook de Alliantie moet harde maatregelen nemen wil zij de gevolgen van economische tij het komende jaar kunnen keren. Het huurbeleid verandert in 2010 niet maar in 2010 zal het wel duidelijk worden wat er vanuit de regering voor maatregelen komen. Vragen die AAHA heeft zijn; zullen de corporaties de huurtoeslag moeten gaan betalen? Komt er een verruiming van het Huurbeleid? Wat gaat er met het WWS systeem gebeuren? Vragen waarover de Alliantie in haar MJB schrijft dat 2010 een spannend jaar zal worden. Het jaar van de waarheid? We zullen het zien. Zeker is dat de Alliantie op dit moment nog geen zekerheid heeft hoe het er in 2011 en daarna uitziet. En daarom is in deze MJB alleen het jaar 2010 belangrijk. Met zoveel onzekerheden is het moeilijk om een goed gemotiveerd advies te geven en daarom spreken de Alliantie en AAHA af dat partijen elkaar in het komende jaar voordurend zullen informeren over de ontwikkelingen en aan de hand van deze ontwikkelingen stap voor stap het overleg in zullen gaan en dat het beleid, zo nodig, bijgesteld zal worden.
Jaarlijkse bijdrage de Alliantie aan AAHA
AAHA ontvangt een financiële vergoeding op basis van een begroting. Tot nu toe stond een aantal posten niet op de begroting omdat deze rechtstreeks door de Alliantie werden betaald . Dit geeft een vertekend beeld over de besteding van financiële middelen door de huurdersorganisaties. In een gesprek met de financieel directeur van de Alliantie, de heer Arnold Pureveen, komen deze en andere financiële zaken aan de orde. Resultaat van de bespreking is dat AAHA per jaar een bijdrage ontvangt op basis van een begroting waarin alle geplande uitgaven worden opgenomen en dat de bijdrage aan het begin van elk kalanderjaar wordt aangepast met de inflatie over het voorafgaand boekjaar. De bijdrage wordt door de Alliantie per kwartaal betaalbaar gesteld, op de eerste dag van het kwartaal. Verder mag AAHA een Algemene Bedrijfsreserve hebben van ca. € 10.000,00 om onvoorziene zaken op te vangen en mogen er in de begroting reserveringen worden opgenomen voor doelen in een later jaar.
